Республика Татарстан,
420074, Казань,
ул. Троицкий лес, 29,
телефон: +7 (843) 272-03-36,
отдел продаж: +7 (843) 225-40-72,
факс: +7 (843) 272-88-28
ГлавнаяНовости отрасли → В какую недвижимость инвестировать в Казани?
В какую недвижимость инвестировать в Казани?
6 марта 2013

ЭЛИТНОЕ ГОРОДСКОЕ ЖИЛЬЕ И СКЛАДСКИЕ КОМПЛЕКСЫ В АУТСАЙДЕРАХ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ

Два международных консалтинговых агентства проанализировали состояние региональных рынков недвижимости, включая Казань. Аналитики отмечают, что на рынке столицы Татарстана ощущается недостаток офисной недвижимости, особенно класса А. Также исследователи выделили в каждом городе привлекательные сегменты инвестирования в недвижимость. Эксперты «БИЗНЕС Online» не всегда согласны с мнением консалтинговых агентств, отмечая, к примеру, что строительство небольших ТЦ районного масштаба до 15 тыс. кв. м достаточно перспективно.

460.jpg
 

МОЖНО ЛИ ИСТОРИЧЕСКИЙ ОСОБНЯК СЧИТАТЬ БИЗНЕС-ЦЕНТРОМ

Два международных консалтинговых агентства Cushman&Wakefield и GVA Sawyer подготовили исследования региональных рынков коммерческой недвижимости по итогам 2012 года. Нашлось в них и место Казани.

Cushman&Wakefield посвятил свой доклад сегменту офисной недвижимости Казани. По оценкам этого агентства общий объем предложения представлен 72 объектами офисной недвижимости, общей площадью 430 тыс. кв. метров.

Большую долю предложения в сегменте офисной недвижимости составляют отдельно стоящие особняки, помещения в которых сдаются в аренду или предлагаются на продажу. За последний год на рынке появилось большое количество предложений по продаже/аренде новых и исторических особняков, которые реконструируются в рамках программы по сохранению и реконструкции культурно-исторического центра Казани. Практически все эти здания имеют общую площадь не более 3 тыс. кв. м и не являются профессионально управляемыми объектами, которые можно назвать бизнес-центрами. Поэтому в анализ эти объекты не вошли.

По данным Cushman&Wakefield, объем качественного предложения офисных помещений (Класс А, В+ и В-) в Казани, представлен 27 бизнес-центрами общей площадью около 210 тыс. кв. метров.

2.jpg

Источник: по данным Cushman&Wakefield

И ТЫСЯЧИ ЗА «КВАДРАТ» МАЛО

Приводятся в исследование также средние ставки аренды на офисные помещения в бизнес-центрах с распределением по классам здания:

  • Класс А  – 1 017 рублей/кв. м в месяц;
  • Класс В+ – 791 рубль/кв. м в месяц;
  • Класс B- – 664 рубля/кв. м в месяц.

Ставки аренды включают налоги (НДС), расходы на эксплуатацию и коммунальные услуги (за исключением электроэнергии).

Минимальные и максимальные ставки приведены в таблице ниже:

1.jpg

Источник: по данным Cushman&Wakefield

Специалисты Cushman&Wakefield отмечают снижение уровня свободных помещений в бизнес-центрах Казани с начала 2012 года. Анализ предложения показал, что с ноября 2011 года по август 2012 года уровень вакантных помещений в качественных бизнес-центрах снизился с 8% до 4%. В классе А уровень вакантных помещений на момент исследования составил 1%, в классе В+ - 4% (против 11% в предыдущем периоде), в классе В- - 6% (против 10% в предыдущем периоде).

3.jpg

Источник: по данным Cushman&Wakefield

Таким образом, соотношение предложения и спроса в сегменте офисной недвижимости в Казани выглядит сбалансированным. На данный момент еще рано говорить о дефиците офисных помещений, однако необходимость строительства офисной недвижимости стала более очевидной. Уже ясно, что в 2013 году рынок столкнется с нехваткой качественных офисных площадей, с учетом прогнозируемого ввода 17 тыс. кв. м до конца 2013 года.

ВО ЧТО И ГДЕ ИНВЕСТИРОВАТЬ?

GVA Sawyer провело исследование совместно с Гильдией управляющих и девелоперов. Его составители сопоставили инвестиционную привлекательность различных сегментов рынка недвижимости в крупных региональных городах Российской Федерации. Были рассмотрены такие города, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Красноярск, Краснодар. Были привлечены более 80 экспертов из различных отраслей, связанных с недвижимостью (застройщики, девелоперы, консультанты, оценщики, банки, инвестиционные фонды, брокерские, риэлторские и управляющие компании, архитекторы и другие).

По мнению экспертов GVA Sawyer, с точки зрения долгосрочных циклов экономического развития рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом. Именно такая картина сейчас в России. Согласно полученным данным, в настоящий момент наиболее инвестиционно привлекательными для нового строительства являются сегменты жилой и торговой недвижимости, а с точки зрения приобретения готовых объектов – сегмент торговой недвижимости.

Итак, оказалось, что инвестировать в жилую городскую недвижимость лучше всего в обеих столицах, а также в Нижнем Новгороде, Казани, Перми, Омске, Красноярске, Самаре, Ростове-на-Дону, Краснодаре. Загородная недвижимость – это в Москве, Нижнем Новгороде, Казани, Самаре, Омске, Краснодаре. Торговая недвижимость – в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Уфе, Перми, Омске, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону. Офисная недвижимость – в Казани и Челябинске. Складская недвижимость – в Перми.

Составители исследования подчеркивают, что именно в жилой недвижимости, а также в торговой недвижимости в ближайший год экспертами ожидается наибольший рост цен продажи и ставок аренды. Причем правило действует как в столицах, так и крупных городах.

КУРСОМ НА ЦИКЛЫ

В сегменте гостиничной недвижимости ситуация достаточно сбалансирована, в среднем ожидается небольшой рост цен. В отношении офисной недвижимости многое зависит от локальных особенностей рынка.

В то же время эксперты отмечают, что при общей привлекательности рынков, есть и свои нюансы, которые следует учитывать. Так, инвестирование в готовые жилые проекты (по сути, в приобретение доходных квартир) может быть привлекательным только в случае наличия сформированного спроса на арендные квартиры или апартаменты, который может быть выделен из всего рынка аренды жилья. Такие примеры есть в Санкт-Петербурге, в частности, это деятельность фирмы Sato или финского фонда ICECAPITAL Housing Fund, а также апарт-отель YE’S от ГК «Пионер» на севере Санкт-Петербурга. Однако доходность арендного бизнеса невелика и существенно уступает другим сегментам рынка недвижимости. Зато здесь меньше рисков, и это идеальна форма инвестирования для различных пенсионных фондов или в качестве сбережения средств.

4.jpg
 

Что же касается коммерческой недвижимости, то инвестиции в приобретение качественных бизнес-центров и складских комплексов классов А/В+/В- более привлекательны, нежели в объекты более низкого класса.

Отмечают аналитики, что свыше 90% состоявшихся инвестиционных сделок приходится на столицы, что частично объясняет структуру инвестиций в приобретение готовых объектов, которая наблюдается в последние один-два года. Отчетливо наблюдается рост инвестиций в торговые и гостиничные объекты, при сохранении объема сделок в офисном сегменте.

Текущая ситуация по инвестиционной привлекательности сегментов недвижимости во многом определяется докризисным развитием. Наиболее динамично до 2008 года развивались сегменты офисной и торговой недвижимости, а также связанный с торговлей сегмент складской недвижимости (если говорить об инвестициях в строительство объектов недвижимости). Но за периодом подъема всегда идет снижение активности.

ОФИСЫ ЗАМЕНЯЮТ НА МФЦ

Вообще, если говорить о циклах, то Россия, несмотря на ее особый путь, в последние два года повторяла поведение западных рынков. Так, именно в последние два года основной целью девелоперов все-таки является жилой сектор, тогда как к инвестициям в коммерческую недвижимость (если говорить о вложениях в девелоперские проекты) относятся намного более осторожно.

В 2008 - 2009 годах мы наблюдали падение активности во всех сегментах. Тем не менее уже с 2010 года очевидно существенное увеличение вложений в жилую недвижимость, а среди объектов коммерческой недвижимости – в сектор гостиниц и торговой недвижимости. Здесь хочется отметить, что гостиничная недвижимость после кризиса выровнялась по привлекательности с другими секторами коммерческой недвижимости. А учитывая, что до кризиса гостиничная недвижимость сильно отставала в развитии от других сегментов коммерческой недвижимости, инвестиции в гостиничный сектор сейчас достаточно привлекательны.

200.jpg
Оценка привлекательности сегментов недвижимости в каждом из городов-миллионников

В сегменте торговой недвижимости, несмотря на кризисное падение спроса, восстановление идет более быстрыми темпами, нежели в офисном и складском сегменте. Кроме того, именно в торговом сегменте наиболее заметно влияние накапливания опыта проектирования, строительства, управления. Профессиональные девелоперы имеют возможность наиболее грамотно спланировать объект, исходя из требований арендаторов, а, следовательно, минимизировать потери площадей и максимизировать экономическую эффективность.

Запас предложения в сегменте офисной недвижимости, накопленный по завершению проектов, начатых до кризиса, оказался достаточно велик. Но, например, в Москве, в связи с предпринятыми городскими властями мерами по ограничению строительства, основной объем текущего офисного предложения сосредоточен за Третьим транспортным кольцом. В связи с этим и с растущим спросом на аренду качественных офисных помещений, уровень вакантных площадей в центре столицы продолжает снижаться. Как следствие, девелоперы рассматривают новые офисные проекты, но инвестиции в офисный сектор осуществляют с осторожностью. Многие девелоперы активно рассматривают и анализируют проекты к покупке, но окончательные решения откладывают.

Как один из вариантов девелоперы все чаще делают выбор в пользу многофункциональных проектов (их число выросло, особенно в столицах). Некоторые инвесторы с целью диверсифицировать риски пересматривают свои «докризисные проекты» в сторону многофункциональности, в первую очередь отказываясь от офисной составляющей в проекте. 

КАЗАНЬ - РЕКОРДСМЕН ПО ЦЕНАМ НА ЖИЛЬЕ

Если говорить о территориальных особенностях России, то следует отметить, что спрос на готовые объекты инвестиционного качества, как уже отмечалось, концентрируется в Москве и Санкт-Петербурге. С инвестициями в девелоперские проекты ситуация более равномерна, но в целом наиболее привлекательной в настоящий момент является жилая недвижимость.

11.jpg
 

Среди коммерческой недвижимости следует выделить торговую и гостиничную недвижимость. Наименее привлекательными в масштабах России являются сегменты офисной и складской недвижимости. Безусловно, применительно к конкретным участкам/локациям рекомендации по возможному развитию могут различаться.

Как и следовало ожидать, наиболее привлекательными регионами с точки зрения инвестирования в строящиеся жилые проекты являются Москва и Санкт-Петербург, так как в них наибольший потенциал потребительского рынка.

Среди сегментов коммерческой недвижимости ситуация немного иная. Оценка инвестиционной привлекательности в городах-миллионниках часто оказывается выше, нежели в столицах. Частично это может быть объяснено меньшей насыщенностью рынка, частично - большей прозрачностью рынка девелопмента в регионах для местных игроков (что приводит к более высоким экспертным оценкам).

Если анализировать заявленные инвестиции в развитие объектов, которые были анонсированы в 2012 году, то в среднем без учета столиц, на офисную недвижимость приходится около 5% от всего объема заявленных инвестиций, на торговую недвижимость – 35%, на гостиничную недвижимость – 25%, на производственно-складскую недвижимость – около 30%.

Что касается Казани, то на фоне остальных региональных миллионников, город оказался единственным, где темп роста цен на жилую недвижимость опережал инфляцию. В столице Татарстана опережали инфляцию ставки и цены на офисную и загородную недвижимость.

Составители исследования считают, что динамичное развитие рынка офисной недвижимости предполагается в таких городах, как Екатеринбург, Казань, Пермь, а вот стагнация будет на офисном рынке Новосибирска Челябинска, Волгограда и Красноярска.

Как и в столицах, наиболее динамичным (среди всех сегментов недвижимости) ожидается рост на качественную торговую недвижимость. В некотором роде исключением являются Омск и Волгоград.

Темпы роста ставок аренды в сегменте складской недвижимости в большинстве городов ожидаются в пределах инфляции. Лишь в Перми и Омске ожидается более быстрый рост ставок аренды. В Казани специалисты GVA Sawyer рекомендуют не инвестировать в качественную складскую недвижимость и торговые центры районного масштаба, а также в элитную жилую недвижимость и загородную недвижимость бизнес-класса.

КОТЛОВАНЫ СТАЛИ НЕПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫМИ

Искандер Юсупов - директор ООО «Супермаркет Недвижимости» (инвестиционная группа компаний ASG):

- В целом согласен, только я бы еще добавил к инвестиционно-привлекательным торговые помещения типа стрит-ритэйл. Доход от инвестирования можно получать либо через дальнейшую перепродажу объектов недвижимости, либо от сдачи их в аренду. Если говорить о жилье, то оно сильно уступает в плане арендного дохода коммерческой недвижимости, окупаемость квартир в таком случае слишком длительная. В то же время в 2012 году мы наблюдали спад инвестиционных сделок на первичном рынке. Связано это было с тем, что новостройки на ранних этапах в ряде случаев приблизились к стоимости готового жилья, следовательно, проекты, где целью является покупка на ранней стадии и перепродажа после завершения строительства дома, стали менее ликвидны. Однако, если говорить о жилье эконом класса, одно- и двухкомнатных квартирах, то в долгосрочной перспективе перепродажа выгодна даже с учетом инфляции. Для примера, если в 2006 году однокомнатная «хрущевка» стоила 550 - 600 тысяч рублей, то сегодня они стоят 1,9 - 2 миллиона рублей, то есть выросли в три раза. Касательно загородной недвижимости, я бы инвестировал именно в земельные участки, а не в загородные дома. Земельные участки под ИЖС действительно пользуются устойчивым спросом и довольно бодро растут в цене после кризиса 2008 - 2009 годов. Разумеется, наибольшей популярностью пользуются участки у города с подведенными коммуникациями и подъездными путями, но ряд инвесторов предпочитают взять участок в хорошем месте по более низкой цене, облагородить его, подвести коммуникации, а затем продать по более высокой цене. Также очень популярно инвестирование в такие участки под строительство частных домов. Инвесторы, как правило, приобретают сразу 30 - 100 соток, чтобы получить более выгодную цену, и строят на участках площадью 5 - 8 соток. Мы наблюдаем такие инвестиционные сделки при продаже наших участков в Салмачах. По нашим оценкам, примерно 40 процентов покупателей наших участков планируют после постройки дома перепродать их.

111.jpg
 

По офисной и торговой недвижимости все достаточно понятно. Привлекательной и в то же время реалистичной считается цена, если помещение окупается за 8 - 10 лет.

Спорным считаю утверждение о непривлекательности инвестиций в торговые центры, здесь все будет решать место, если оно выгодно для торговли, то проблем с арендаторами у ТЦ не будет.

Касательно «загородки» бизнес-класса и элитных квартир – они по сути своей не могут быть привлекательными для инвестиций, они медленно растут в цене, плюс круг потребителей, который может их себе позволить, довольно узок. Такие объекты приобретаются почти всегда для собственного проживания, и сверхприбыль - тут редкий случай. Конечно же, они растут в цене вместе со всей недвижимостью в целом, но далеко не такими темпами, как небольшие земельные участки или малогабаритные квартиры эконом-класса. Плюс их достаточно сложно продать, срок экспозиции таких объектов может составлять не один год.

Склады – достаточно парадоксальный сектор. С одной стороны, их всегда не хватает, с другой, они непривлекательны для инвестиций. Думаю, дело в том, что склад – это то, на чем стремятся сэкономить. Зачем платить за склад класса А сумму, сопоставимую с арендой офиса, если можно найти более скромный вариант, который, как правило, отвечает всем требованиям. Могу сказать, что на склады существует устойчивый спрос, особенно популярен формат склад + офис на одной площадке. Ряд наших объектов, такие как Сибирский тракт 34, Васильченко 1, Клары Цеткин 8/27, отвечают этим требованиям, поэтому нам удается отслеживать этот тренд.

ИНВЕСТИРОВАТЬ ИМЕННО В РАЙОННЫЕ ТЦ

Леонид Рахимов - генеральный директор ЗАО «Инвест Девелопмент»:

- Исследовательские компании при советах о выгодном и невыгодном инвестировании опиралась на те данные, которые у них есть. Они, например, изучали процент заполняемости складских помещений и, учитывая темпы роста рынка розничного потребления, предполагают, что темпы заполняемости не будут увеличиваться.

Рост жилой и нежилой недвижимости связан с тем, что население самого города растет, а соответственно, и потребности людей в жилье более современного формата, в новых домах. Общее правило – человек всегда хочет жить в комфорте. Налицо трудность тестирования элитного жилья. По-настоящему элитный дом в Казани только один – «Кристалл», однако по нему нет никакой информации. Известно лишь, что стоимость квартиры в нем превышает 100 миллионов рублей.

Хотя, на мой взгляд, надо инвестировать как раз-таки только в элитную недвижимость. Нужно строить то, что нужно богатым, - это беспроигрышный вариант. Что касается среднего и эконом-сегмента, то здесь не все так просто.

Ставки по торговым центрам верны, я с ними согласен. Лидеры рынка в классе А – «Сувар Плаза» и «Корстон».

При любых инвестициях есть нюансы. Официально признано, что в центре Казани практически не осталось места для строительства. Останется только сносить старые здания, но это непростой процесс. 

Мурат Ахмеров - гендиректор ООО «Девелопп групп»:

- Что касается складов высокого класса, то здесь трудно не согласиться. Введенные логопарки класса А - Q-Park и «Биек тау» - обеспечивают потребности города в качественных складских помещениях. Поэтому если этот сегмент и будет развиваться, то за счет расширения существующих логопарков.

Согласен и с точкой зрения, что надо инвестировать в офисную недвижимость. На последнем Рождественском саммите мы видели, что объем предложения вакантных площадей класса А в бизнес-центрах близок уже к нулю. Сегодня на рынке заполнены большинство помещений в офисных центрах. Так, под завязку заполнены центры на Ибрагимова, «Корстон», даже у Азинского офис-центра неплохая заполняемость. В виду перспективности этого сегмента в этом году планируется запуск второй очереди «Корстона», «Татарии». Белые пятна пока есть в Советском и Приволжском районах.

Что же касается торговой недвижимости, то перспективным является строительство ТЦ районного масштаба. Не огромные молы, как Мега, Кольцо или Южный, а районные торговые комплексы не более 15 тысяч квадратных метров. Посмотрите на популярность ТЦ «Бахетле» в Авиастроительном районе. Не могу назвать ни одного районного торгового центра, который бы был неуспешен. Он должен быть в 15 минутах ходьбы или в 5 минутах транспортной доступности.

Что касается загородной недвижимости, то в 2012 году на нее был бум. Так что частично спрос удовлетворен. Казанцы пока предпочитают не организованные коттеджные поселки с готовыми домами, а участки с подрядом.

Что касается элитной городской недвижимости, то здесь сложно говорить об ажиотаже. Я не специализируюсь на этом сегменте, но достаточно посмотреть, как идут продажи в «Антике» и других объектах, которые не так активны, как хотелось бы продавцам.
 

Источник: Бизнес-Онлайн

Новости отрасли

14.04.2014
В центре Казани появится памятник «барабусу», в Доме печати будет отель и книжный магазин, а гостиница «Казань» превратится в жилой комплекс. Об эт... подробнее →
04.03.2014
Испанский градостроитель о толерантном исламе, строительстве демократии и аналогиях между градостроительством и вождением автомобиля
21.01.2014
В 2014 году республика компенсирует подрядчикам, занятым на строительстве социального жилья, сверхинвестиции в коммуникации Сегодня министр строит... подробнее →
31.12.2013
Дорогие друзья! Уважаемые партнеры! Любимые коллеги! И снова с Новым годом! Уходящий год вспоминайте с радостью. Новый год встречайте с неожидан... подробнее →
23.10.2013
Жилой комплекс «Театральный», расположенный в центре Казани, предлагает помещение на первом этаже дома под медицинский или косметологический центр.... подробнее →
Все новости
Разработка и создание сайта –
ООО "ОТК" iCC Group